Как известно, с 01.01.2004 г. вступил в силу Закон Украины №889-IV от 22.05.03. “О налоге с доходов физических лиц” (далее просто Закон). В связи с принятием этого Закона возникает справедливый вопрос: каким образом будет облагаться налогом купля-продажа и обмен недвижимости с 1 января 2004 года и в последующие годы?
 
      На сегодняшний день продажа физическими лицами объектов недвижимости налогом не облагается - в соответствии с подпунктом “е” п.1 ст.5 Постановления Кабинета Министров “О подоходном налоге” от 26.12.1992г. Суммы, полученные в результате отчуждения имущества, не включаются в совокупный налогооблагаемый доход, при условии, что договор купли-продажи нотариально заверен. Гражданский кодекс Украины определяет, что договор купли-продажи жилого дома должен быть нотариально заверен, в противном случае он будет признан недействительным.
      В 2004 году все остаётся, как и было, т.е. облагать налогом доход, полученный от продажи недвижимости, нет оснований. И только с 1 января 2005 года налог с доходов от продажи недвижимости придётся платить по-новому, т.е. по правилам, зарегламентированным ст.11 Закона.
      Объяснение этому простое: ст. 11 вступает в силу с 01.01.2005 года, и таким образом создается своеобразный налоговый вакуум – облагать по-старому уже нельзя, а по-новому ещё нельзя. Но нотариальное удостоверение и оплата государственной пошлины не отменены. Таким образом, ещё раз повторюсь, в 2004 году всё налогооблажение, касающееся купли-продажи недвижимости физическими лицами остаётся без изменений.
      Но все-таки дата 1 января 2004 года является ключевой для определения налогов при продаже недвижимости. Она разграничивает объекты продажи, приобретенные до или после неё. Дело в том, что в зависимости от того, когда был получен объект недвижимости в собственность, - до 01.01.2004г. или после этой даты, - зависит порядок расчета налога с дохода.
 
      В случае, если недвижимость находится в собственности до 01.01.2004 года, ставка налога может быть 1% или 5% от стоимости имущества. 1%-ная ставка применяется при выполнении нескольких условий:
      вид недвижимости – только квартира, комната или дом (включая землю под таким объектом);
      площадь объекта недвижимости – не должна превышать 100 кв. м.;
      продажа объекта - не чаще 1 раза в течении отчетного налогового года.
      Если хотя бы одно из условий не совпадает - применяется 5% налоговая ставка. Как видно из требования Закона, сумма, полученная от продажи объектов незавершенного строительства, дачных домиков, гаражей и пр. подлежит налогообложению по 5%-ной ставке.
      Если площадь жилого помещения больше 100 кв. м., то налог в размере 1% придется платить только с части дохода, пропорционального 100 кв.м., а по ставке 5% - в части превышения.
      Например:
Квартира площадью 150 кв.м стоит 150000 грн. Соответственно 100 кв.метров стоят 100000 грн., а 50 кв.м - 50000грн. Из 100000 грн. берём 1%; из 50000 грн. – 5%. 1000 + 2500 = 3500грн – это и есть сумма налога.
      Таким образом, с одного объекта недвижимости платится налог по ставке 1% и 5%.
      Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого недвижимого имущества, рассчитаной государственным органом (п.11.2.3 вышеназванного Закона). Даже если оценочная стоимость указана в договоре купли-продажи ниже, расчет налога производится исходя из цены, указанной в оценке.
      А при обмене одного объекта недвижимости на другой каждая сторона договора мены уплачивает по 50% от суммы налога, определенного для каждого из этих объектов недвижимости.
 
      Намного сложнее механизм налогообложения имущества приобретенного в собственность после вступления в силу Ззакона, т.е. с 01.01.2004 года, да и ставки выше.
      Но в любом случае налогом облагается не доход, а прибыль, по ставке 13%, а с 01.01.2007 г. - 15%. Прибыль рассчитывается, как положительная разница между доходом, полученным вследствие продажи такого объекта недвижимости, и расходами, понесенными на его приобретение, уменьшенная на 10% в расчете за каждый год владения.
      При этом сумма налога на прибыль не может быть меньше суммы минимальной заработной платы, установленной на 1 января того года, в котором продается объект.
      Не секрет, что на сегодня определенное количество договоров купли-продажи объектов недвижимости оформляется не по рыночной, а по оценочной стоимости, что значительно сокращает расходы. Цель понятна – заплатить как можно меньше сумму госпошлины. Однако, включив в расчет размера налога сумму затрат, законодатель таким образом стимулирует покупателей указывать реальную стоимость жилого помещения. Иначе нет гарантии, что в последующем договоре купли-продаже будет указана также “фиктивная” сумма и продавец не понесет огромные расходы.
      Возникает вопрос, как же теперь быть после вступления в силу Закона? Каким образом платить этот налог? Идти в налоговую и нести декларацию?
      П.11.3. вышеуказанного Закона, устанавливает, что налоговым агентом при начислении доходов и перечислении суммы начисленного налога будут являться нотариусы. Сумму налога будет уплачивать продавец, а на нотариуса возложены обязанности перечислить её в бюджет по срокам и по процедуре, установленной законодательством для удержания и уплаты госпошлины.
 
      И последний вопрос: какие налоговые ставки применяются при принятии наследства и при дарении объекта недвижимости?
      Доход от наследования и дарения облагается по одной и той же процентной ставке – в соответствии со статьями 13 и 14 Закона. Эти статьи вступают в силу с 01.01.2005 г. Процентная ставка налога зависит от того, какое лицо вступает в право наследства или принимает подаренное имущество, и от того, какой вид имущества.
      Ст.7 Закона устанавливает, что налоговые ставки могут равняться:
      0%
      5%
      15% (13%)
      30% (26%)
      В заключительных положениях (п.22.3) указано, что до 01.01.2007 года налоговая ставка 15% устанавливается на уровне 13%.
      Теперь разберёмся с имуществом. Оно бывает:
      а) объект недвижимого имущества;
      б) объект движимого имущества;
      в) объект коммерческой собственности (ценные бумаги, корпоративное право, интеллектуальная собственность);
      г) суммы страховых выплат;
      д) деньги (наличные или вклады).
      Лица:
      - супруги;
      - члены семьи первой степени родства (родители, дети);
      - остальные.
      Не облагается налогом полученное наследство и принятое в дар имущество (кроме п. «в»), если имущество принимает супруг.
      По 5% ставке облагается налогом принимаемое имущество родственником первой степени родства, но которые не являются супругами (имущество, указанное в пп. "а", "б" и "г"). Стоимость принимаемого имущества не может превышать 100-кратный размер минимальной заработной платы, установленной на начало года, в котом имущество получают. В противном случае сумма превышения 100-кратного размера полученного наследства или принятого дара облагается налогом по 15% ставке.
      По 15% (13%) ставке облагается налогом объект коммерческой собственности, полученный родственниками первой степени родства.
      По 15% (13%) ставке облагается налогом все имущество, принятое в дар или по наследству, если одаряемые (наследники) не являются лицами первой степени родства.
      Имущество, полученное от нерезидента (иностранца), облагается налогом по 30% (26%) ставке.
 

Кирик Надежда Валерьевна
юрисконсульт АН "Харьков-Риэлтер",
ул.Пушкинская, д.65, 2эт., оф.3
т. (0572) 587-511
www.kharkov-realter.com.ua