Нежилая недвижимость

       1. Нежилая недвижимость и регион.
       Под регионом мы будем понимать административную область Украины, в которой недвижимость расположена, зарегистрирована и продается.
       В Украине существуют области, в которых приобретение нежилой (коммерческой) недвижимости имеют некоторые особенности, в частности в Крыму. Я воспользуюсь сведениями, полученными от г-на Льва Буздакова, коммерческого директора Агентства недвижимости “СТД - Центр” г. Ялта.
       В декабре месяце 2000г. вступил в силу Закон Украины “О специальном решении инвестиционной деятельности на территории приоритетного развития и специальной экономической зоне “Порт Крым” в АР “Крым”. В соответствии с этим законом местная администрация может предоставить некоторые льготы покупателям коммерческой недвижимости в зоне приоритетного развития (Большая Ялта, Алушта, Судак, Феодосия, Керчь, Сиваш, Восточный Крым). Так приобретатель недвижимости, например, гостиницы или пансионата, может разработать инвестиционный проект, в рамках которого уже предусмотрено приобретение самого объекта недвижимости. Если проект будет одобрен, то с местными властями будет заключен контракт на реализацию проекта. Контракт является основанием для получения льгот. Размер льгот зависит от суммы инвестиций, минимальный размер которой – эквивалент 100‘000 долларов США.
       В частности, Ялтинский горисполком планировал только на прошлый год утвердить проекты на 20 млн. долларов США. Это различные гостиницы, санитарно – курортные учреждения, объекты соцкультбыта. Особое внимание будет уделяться охране и реставрации исторических и природных памятников, строительству жилья и дорог.
       Поэтому, спешите приобретать коммерческую недвижимость в Крыму, уважаемые Читатели. А наш Центр в этом поможет.
       В Украине существует еще ряд областей, пользующихся определенными льготами. Покупателям коммерческой недвижимости нужно их знать.
       2. Коммерческая недвижимость и товарная биржа.
       Давайте вспомним. Сделки с недвижимости удостоверяются нотариально или регистрируются на Бирже. При этом, некоторые Договора (например, Договор пожизненного содержания, Договор дарения) могут быть удостоверены только нотариально, другие (например, Договор купли-продажи) – как нотариально, так и регистрацией на Бирже.
       Каких-либо законодательных или инструктивных (Постановлений, Декретов и т.п.) Актов о прямом запрещении регистрации сделок на Бирже – НЕ СУЩЕСТВУЕТ.
       Относительно жилой недвижимости и физических лиц, можно ориентироваться на ст. 227 Гражданского Кодекса Украины “Форма Договору купівлі – продажу жилого будинку”.
       “Договір купівлі – продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 Кодексу)”.
       Ст. 47 Гражданского Кодекса України. “Обов’язковість нотаріальної форми і наслідки її недодержання”.
       Нотаріальне посвідчення угод обов’язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбачених частиною другою статті 48 Кодексу.
       Ст. 48 Гражданского Кодекса Украины “Недійсність угоди, яка не відповідає вимогам закону”.
       По недійсній угоді кожна з сторін забов’язана повернути другій із сторін все одержане за угодою, а при неможливості повернути одержане в натурі – відшкодувати його вартість у грошах, якщо інші наслідки недійсності угоди не передбачені законом”.
       Действительно. С учетом вышеперечисленного при купле – продаже жилого (!) дома или части жилого (!) дома требуется нотариальное удостоверение.
       Некоторые комментарии (в какой-то степени – исторические).
       В ныне действующем Гражданском Кодексе сняты многочисленные ограничения, которые раньше ГК устанавливал для жилых домов в рамках специального правового режима.
       В частности, это право раньше ограничивалось в разных аспектах – по размерам и количеству домов, которые находились в собственности граждан. В собственности семьи не могло находиться больше, чем один дом, размер дома не более 80 кв.м, не допускалась продажа свыше одного дома в течении трех лет. Сейчас эти ограничения НЕ ДЕЙСТВУЮТ. Я полагаю, что молодые люди читая эти строки могут не поверить, что так было. Было! Дай Б-г, чтобы больше не повторилось. НИКОГДА!
       Безусловно. Если речь идет о жилом доме (части дома) и если одной из сторон (Покупатель или Продавец) является физическое лицо, то Закон нужно исполнять, т.е удостоверить сделку у нотариуса.
       Можно спорить (ранее я активно участвовал в этом споре) – относится ли квартира в многоэтажном и многоквартирном доме к понятию “часть жилого дома”. И если это так, то почему нотариус при удостоверении договора купли – продажи в многоэтажном доме не требует от всех (!) Собственников всех (!) квартир в доме письменный, нотариально удостоверенный отказ от преимущественного права на приобретение продаваемой квартиры. Такой порядок существует, если в жилом доме (например, на окраине Киева) расположены две-три квартиры, т.е. есть несколько Сособственников. В этом случае действует статья 114 ГК Украины “Право привілеєвої купівлі частини у спільній власності”. Все совладельцы являются участниками общей долевой собственности.
       Об этом было много споров и как-то, практически, само собой или почти “само собой” на Биржах прекратились сделки с участием физических лиц, особенно, при отчуждении жилья.
       Я полагаю, более того уверен в том, что регистрация на Бирже договора отчуждения объекта нежилой недвижимости с участием физического лица будет абсолютно законной.
       Вернемся к Договорам отчуждения коммерческой недвижимости при участии юридических лиц.
       Я хотел бы обратить внимание моих уважаемых Читателей, что сделки с недвижимостью для любых лиц (физических или юридических, богатых или не очень богатых, граждан Украины или нерезидентов) безусловно, выходят за рамки обыкновенных и касаются существенных интересов граждан или организаций. Объекты недвижимости продаются-покупаются не каждый месяц и, даже, не каждый год. Поэтому Законодатель (Государство) предоставляет нам возможность заключить по отчуждению (купле-продаже) недвижимости сделку в квалифицированной письменной форме, т.е. иметь нотариально удостоверенный документ, что существенно облегчает заинтересованной стороне доказательство (при необходимости) своего права, поскольку содержание сделки, время и место ее осуществления, намерения субъектов сделки и другие обстоятельства, официально зафиксированы нотариусом и резюмируются как очевидные и достоверные.
       Нотариальное удостоверение сделок совершаются в соответствии с Законом Украины “Про нотариат”. При отсутствии в населенном пункте нотариуса, необходимые действия совершают уполномоченные на это должностные лица исполнительной власти. Например, Председатель сельсовета. Но… если в каком-либо селе нет нотариуса, то он обязательно действует в районном центре, а район (не городского, а областного подчинения) есть еще и “нотариальный округ”. Поэтому нотариусы есть везде и, практически, всегда.
       Безусловно, при нотариальном удостоверении следует заплатить Государственную пошлину плюс стоимость нотариальных услуг (Государственный нотариус) или стоимость нотариальных услуг в размере государственной пошлины (Частный нотариус). Кроме того и обязательный сбор в Пенсионный Фонд.
       Я уже писал о том, что если Покупатель и Продавец – юридические лица, то Договор купли-продажи может быть осуществлен и без участия нотариуса.
       Договор может быть подписан руководителями обеих организаций, а их подписи удостоверены круглыми печатями.
       Да. Так можно делать. БТИ зарегистрирует такой Договор. Но именно при такой схеме и бывают основные нарушения. Почему? Потому что отсутствует тот “контролер”, в лице нотариуса, или опытного Риелтора, который внимательно ознакомится со всеми обстоятельствами сделки, проверит полномочия руководителей и легитимность предоставленных документов.
       Но есть и третий способ. Продажа объектов нежилой недвижимости через Агентства недвижимости, а в их лице – через товарную Биржу. Не исключены случаи, когда стороны сделки самостоятельно находят друг друга и сами заключают Договор купли – продажи (если обе стороны – юридические лица) или же удостоверяют сделку у нотариуса. Но, можно продать и через товарную Биржу. При этом Продавец имеет право выставить объект продажи не имея Покупателя, т.е. на открытые биржевые торги. Ведь именно при открытой продаже и определяется справедливая рыночная цена. Не следует забывать и того, что, привлекая к открытой продаже большее число Покупателей, можно продать объект дороже. Это, безусловно, привлекает Продавцов. К тому же в биржевом контракте зафиксирован Посредник (Агентство недвижимости) сделки, к которому можно будет предъявить претензии в случаи возникновения конфликтной ситуации. А это уже преимущество Покупателям. Но бывают ситуации, когда Законодатель однозначно предписывает продажу нежилой недвижимости только (!) с прилюдных торгов, с обязательной предварительной публикацией в прессе информации о продаваемом объекте. По такой схеме продается арестованная недвижимость, в некоторых случаях – госпредприятия, в том числе и банкроты, находящиеся в налоговом залоге.
       Безусловно, каждый Клиент волен сам выбирать, как, где и по какой схеме продавать или покупать объект коммерческой недвижимости. При этом советую взять в помощники Риелтора – профессионала, чтобы соблюсти и свой интерес и выполнить все требования нашего законодательства, к сожалению, еще не совершенного.
       Регистрация сделок на Бирже стоит денег. А каких? Безусловно, меньше, чем у нотариуса. В зависимости от стоимости объекта Биржевой сбор составит, ориентировочно от 0,1 до 0,7 процента от суммы, которую участники сделки (Продавец и Покупатель) укажут (!) в Договоре купли-продажи. Понятно, что чем объект дороже, тем Биржевой сбор - меньше.

Винокур Владимир Исакович

Источник: Недвижимость Комфорт

Объявления:

Срочно продается 1 и 2-к/к
Намыв, "чешки", много различных вариантов на любой запрос
Тел.: 41-90-37

Внимание!!!
Тут могла быть Ваша реклама, всего за 2000 грн./мес
Тел.: 59-18-90