На запрошення Асоціації рієлторів Північної Вірджинії (NVAR) з 10 по 17 листопада ц.р. у США перебували голова ради директорів черкаської корпорації «Біржа Нерухомості» Артур Оганесян і виконавчий віце-президент Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України Владислав Орлов. Метою поїздки було вивчення досвіду роботи кращих рієлторських компаній та асоціації рієлторів, а також практичне ознайомлення з американською системою реєстрації прав на нерухоме майно і землю. Повернувшись до Черкас, Артур Оганесян дав ексклюзивне інтерв’ю «Нерухомості Черкащини», в якому торкнувся особливостей рієлторського бізнесу в США.
      -Програма нашого візиту, - розповів Артур Оганесян, - була дуже щільною. Впродовж п’яти днів досвідом своєї роботи з нами радо і максимально відверто ділилися керівники п’ятьох рієлторських компаній та їхніх філій, асоціація рієлторів штатів Вірджинія та Меріленд (що прилягають до столичного дистрикту Колумбія), компаній, які управляють спеціалізованою регіональною інформаційною системою з нерухомості, а також представники місцевих органів влади.
      Важко передати значення та роль рієлторів і ринку нерухомості в цілому для економіки США та національної самосвідомості американців. Часом думаєш, що ж первинне: непереборне бажання мати у власності будинок,цю традиційну «американську мрію», що й сформувала таку популярність рієлторів, або ж навпаки – невгамовна енергія і чистолюбство агентів з нерухомості стали причиною такого ставлення до їхніх послуг і, відповідно, такого якісного законодавчого простору, в якому й розвивається ринок нерухомості. Незважаючи на перший спад у економіці США, на ринку житла сьогодні переважае попит, ціни на нерухомість продовжують зростати, забудовуються нові земельні ділянки, рекомендуються офісні приміщення.
      Звичайно, важко порівнювати наші ринки, умови роботи й навіть зміст праці агентів. Найголовнішою відмінністю, на мій погляд, є розуміння американським споживачем того, що кожний повинен професійно займатись своєю справою. Відповідно 90-95 відсотків усіх угод із нерухомостю укладаються тільки за посередництвом рієлторів зі сплатою їм комісійних на рівень 6 відсотків. Один практикуючий брокер немов би між іншим показав мені будинок бізнес-центру, який він продав два місяці тому. Сума його прибутку від цієї угоди перевищує сукупність доходів усіх фірм, що входять до складу нашої корпорації, за увесь минулий рік!
      Не можу не відзначити й того, що за такі комісійні американський рієлтор фактично не несе ніякої відповідальності за підготовку документів, правильність переходу прав власності або ризик виникнення прав третіх осіб. Це за окрему плату виконує так звана «титульна компанія», яка (також за додатково сплачувану покупцем суму) ще й страхує всю угоду. «Ось тобі й маєш» – тільки й може сказати директор вітчизняного агентства нерухомості, до краю зморений судовими процесами та різними тлумаченнями одних і тих же норм українського законодавства…
      В Америці, як правило, покупець і продавець житла навіть не зустрічаються один із одним – увесь процес купівлі та продажу здійснюють агенти, що представляють, відповідно, їхні інтереси. На відміну від нашого запитання продавцю нерухомості: »Коли ви будете вдома? У мене є покупець, який хоче оглянути Вашу квартиру і поторгуватися з вами», американський агент запитує: »У мене є покупець. Коли у Вас вдома нікого не буде, щоб не створювати незручностей Вашій сім’ї і щоб Ви не заважали мені переконувати покупця в тому, що Ваш будинок – найкращий?»
      Для того, щоб привернути увагу рієлторів до продажу будинку, агент, який уклав угоду з продавцем, у визначений день накриває стіл і пригощає всіх посередників ланчем безпосередньо в цьому домі. Процес ознайомлення з перевагами конкретного об’єкта, як видно, відбувається набагато швидше при одночасному споживанні їжі.
      Вражає й американська система «лок-боксів», за допомогою якої агент має доступ до ключа від будинку, що продається, для показу його своєму покупцеві. Для цього йому необхідно за визначену плату придбати персональний пін код. Вся інформація про осіб, що побували в будинку, збирається в комп’ютерній базі даних. Відверто кажучи, вражає не стільки технічний бік справи (на наш, український погляд, доступ до чужого помешкання можна отримати за допомогою маленької викрутки), а довіра споживача послуги до професіоналів, які її роблять.
      Вразила нас також абсолютна прозорість ринку нерухомості США і безкоштовний доступ до будь-якої інформації про будь-який об’єкт і його власника. При чому, цю базу даних створює і контролює держава (місцеві органи влади), а доступ до неї є у кожного ліцензованого рієлтора.
      Перед заключною вечіркою в гостях у віце-президента NVAR Крістін Тодд ми протягом п’яти хвилин знайшли в Інтернеті повну інформацію про її будинок. Оглянувши його з келихом вина в руці і зробивши нескладні «Оцінні процедури», ми глибокодумно дійшли висновку, що з точки зору оподаткування будинок цей повинен коштувати близько $530.000, а його ринкова вартість – відсотків на 25 більше. Чи варто говорити, що ми вцілили прямо в «десятку». У перший момент хазяї помешкання були дещо приголомшенні таким нашим «професіоналізмом» і знанням американського столичного ринку нерухомості…
      Дуже популярною, як нам розповіли, в США є інформація про нерухому власність політиків та їхніх родичів, особливо в період передвиборчих кампаній.
      Покупців нерухомості обслуговують (і небідно при цьому живуть) юристи, страхувальники, так звані «інспектори з нерухомості», «заставні брокери» та ін. Українських аналогів зазначених професій я не знайшов. Однак те, чого ми потребуємо негайно, - це системи іпотечного кредитування покупця під заставу цієї ж нерухомості. Порівняйте без моїх коментарів: в Америці банківський кредит видається на 30 років під 6 відсотків річних із першим внеском від 0 до 5 відсотків від вартості будинку! Звісно, що за таких умов охочих купити будинок стає все більше й більше, гроші постійно «крутяться» в обігу, банки міцніють, ціни зростають… За моїми дослідженнями бази даних нерухомості, за останні 20 років її вартість зросла в 3-5 разів. Коливання і непевність на ринку цінних паперів тільки сприяють залученню у нерухомість все нових і нових інвестицій.
      Наведу ще кілька прикладів на підтвердження вагомості ринку нерухомості для американського суспільства. У суботньому випуску газети «Вашингтон Пост» із дев’яти тематичних вкладок (зошитів) три присвячені нерухомості. У кабінетах керівників великих компаній та асоціацій рієлторів в обов’язковому порядку присутні фотографії, на яких їхній лідер (часто, до речі, з дружиною) зображений разом із Президентом США, у крайньому випадку – з губернатором штату. Згідно зі статистичними даними державних органів, що видають дозволи на здійснення того чи іншого виду діяльності, за кількістю ліцензій рієлтори посідають 1-2 місце.
      За моїми спостереженнями, традиційною рієлторською машиною можна вважати «Б’юїк», причому рідко старше одного року. Місце для паркування на стоянці NVAR навіть її президент знаходить не одразу: так багато консультаційних, інформаційних і навчальних програм проводить Асоціація, такий великий попит на її послуги.
      Одним із основних завдань професійних об’єднань рієлторів США є лобіювання інтересів своїх членів у законодавчих органах усіх рівнів. Для цього в асоціаціях спеціально передбачено кілька штатних високооплачуваних посад, регулярно публікуються списки рієлторів, які внесли кошти в фонд політичних ініціатив. Рієлторська лобі вважається одним із найпотужніших поряд з аграріями та енергетиками. Важко уявити собі серйозного американського політика, що ігнорує запрошення рієлторів на публічний захід або ж відмовляється від зустрічі з лобістом. Асоціації з нерухомості й самі зміцнюють свій імідж у суспільстві, влаштовуючи різноманітні добродійні акції. Так, за два дні NVAR зібрала для афганських біженців їжі й одягу, що не вмістилися у двох вантажівках.
      Для мене було цілковитою несподіванкою почути висловлення під час зустрічі з представниками Міжнародного фонду нерухомості задоволення результатами семінару-практикуму з проблем оцінки та продажу нежитлової нерухомості в Україні, що був організований і проведений нами в червні ц.р. у Черкасах. Ми обговорювали програми допомоги USAID щодо подальшого розвитку українського ринку нерухомості. В наступному році американці приділятимуть велику увагу роботі регіональних об’єднань рієлторів, а також активно підтримуватимуть (зверніть увагу) українських жінок-рієлторів. Цілком зрозуміла симпатія американців до наших чарівних жінок, але ж чи є це сьогодні першочерговим завданням у рієлторському бізнесі?.. Втім, ситуацію дещо прояснює та приємна (чи навпаки смутна ?) обставина, що за тиждень перебування в Америці ми познайомилися з шістьома рієлторами – вихідцями з України і Росії, причому п’ять із них були - жінки.
      Після деякого спаду в єкономіці США й сумних вересневих подій погляди американських інвесторів все більше й більше переводяться в бік Східної Європи. Один з найбагатших людей, що мешкають у знаменитому передмісті Вашингтона Мак Клейні, поляк за походженням, 75-літній Джордж Шафран прямо сказав мені, що очікує на конкретні пропозиції щодо інвестування в Україну, яку він планує відвідати в наступному році. Пан Шафран є власником рієлторської компанії «Better Homes», а свого часу був губернатором штату. Його помешкання вартістю 3 мільони доларів знаходиться прямо навпроти будинку держсекретаря США Коліна Пауелла, і, незважаючи на те, що цей будинок не оточений такою кількістю сек’юріті, він здався мені дещо значнішим. Від коментарів з приводу його внутрішнього опорядження я краще утримаюсь.
      Середній вік агента з нерухомості в США – понад 45 років. Є дуже авторитетні й успішні фірми (і я цьому свідок), де середній вік агента перевищує 55 років! Цікава деталь: менеджер однієї рієлторської компанії на моє запитання з приводу цілком порожнього офісу в роспал робочого дня відповів, що якщо він бачить агента в офісі – значить, той не працює. Агента, як і вовка, годують голова і ноги.
      У зв’язку з цим я повертався додому з певним оптимізмом, адже середній вік агента в корпорації «Біржа Нерухомості» – менше 35 років.
      «Ви не втрачайте надію, - заспокоювали мене американські колеги, - адже у нас ринок нерухомості існує понад 100 років, успішні компанії, з власниками яких ви зустрічались, розвиваються більше 30 років, а у Вас же – тільки 8річний досвід роботи». «Вас би в наші умови, де рік – за два», - незлобливо пожартували ми.

    А про себе подумали: Все у нас вийде!