Практически каждая фирма сталкивается с проблемой поиска офисных помещений. Многие прошли через муки сомнений: арендовать офис или же купить (естественно, при имеюихся в наличии финансах)? Некоторые решали, что покупка офиса — неплохое вложение капиталов, другие хотели сначала арендовать, а потом — «посмотреть»... Третьи считали, что аренда — это именно то, что им нужно, и были против «замораживания» средств путем приобретения офиса.
       Тем не менее, аренда не всегда является решением проблемы, поскольку общее состояние арендуемых помещений иногда не соответствует запросам бизнесменов. Достойное же офисное помещение, да еще и в центре, влетит в копеечку. Например, стоимость аренды одного квадратного метра в Киеве в бессарабском «Квадрате» доходит до $100 в месяц. В офисных центрах «Донбасс» (пл. Толстого) и «ИСА» (ул. Шелковичная) величина аренды аналогичная. В домах после реконструкции, сдающихся под офисные помещения, в зависимости от их местоположения — от $30 до $100. В бывших институтах, которые раньше традиционно использовались под офисы, — от $10 до $40 (в зависимости от того, насколько они отремонтированы и как близко расположены от центра). В местах, где много научноисследовательских институтов, удаленных от центра, цены на аренду снижаются до $5 за квадратный метр. Те, кто ранее заключили договоры с райгорадминистрацией на аренду помещений (находящихся на ее балансе) с последующим правом их выкупа, поступили разумно — сейчас они их выкупают.
       Анализ рынка офисной недвижимости показывает, что в течение последних 12 месяцев ситуация на нем изменилась. Если раньше клиентура в основном склонялась к аренде офисов, то сейчас многие фирмы (преимущественно малые и средние) переориентировались на покупку. Такая тенденция сохранится и в будущем.
       На оживление экономической ситуации в стране рынок недвижимости как ее зеркальное отражение отреагировал мгновенно. Сейчас спрос на покупку значительно превышает предложение, что, в свою очередь, стимулирует рост цен. Изменилась и география рынка недвижимости. Раньше, поскольку это считалось престижным, фирмы ориентировались на центральную часть города. Сегодня компании, которым не нужны офисы открытого типа (т. е. с входом с улицы) — турбюро или же агентства недвижимости и пр. — охотно покупают помещения в районах, прилегающих к центру или даже находящихся на периферии. Объектами их интереса становятся даже те места, которые раньше не котировались на рынке офисной недвижимости (для Киева это Чоколовка, Борщаговка, Святошин и др.). Речь идет о помещениях, пригодных для того, чтобы стать офисными — те же квартиры на первых или цокольных этажах, полуподвалы, а иногда даже и вторые этажи. Причем фирмы рассматривают их покупку как нормальное вложение капитала, поскольку убедились, что цены на недвижимость, при общей стабильной экономической и политической ситуации в стране, растут.
       В Киеве цены на офисные помещения несколько выше цен на жилье. Изменяются они не только в зависимости от местоположения, но и от качества постройки. Если это дома старой застройки в не прилегающих к центру районах, то на них на вторичном рынке сложились «божеские» цены — хотя и достаточно высокие, но еще не достигшие своего пика. Квадратный метр в таких районах столицы можно приобрести за $300—500. Естественно, чем ближе к центру, тем выше цена. В центре стоимость одного квадратного метра $1500 не смущает покупателей.
       Офисная недвижимость, к которой предъявляются дополнительные требования (например, филиалам банков нужны подвалы, которые можно переоборудовать под небольшое хранилище), стоит дороже. В том же районе Святошин недавно было продано помещение, которое может быть использовано под филиал банка, за цену порядка $600 за квадратный метр, несмотря на то, что оно находится далеко от центра. Хотя объект такого же метража, но не пригодный под банк, стоит $350—400 за «квадрат». Если помещение может быть использовано под магазин, естественно, его цена еще более высокая, но оно должно располагаться в «первой линии». Однако коммерческая недвижимость стоит особняком, — там свои законы ценообразования.
       Еще один способ решения офисной проблемы — новое строительство. При заключении договора долевого участия можно проводить строительство с учетом специфики приобретающей его организации. В строящихся домах цена за квадратный метр площади первых этажей, предназначенных под магазины и офисы, доходит до $1800. В подземных переходах в центре Киева помещения стоимостью $1000 за квадратный метр разлетелись мгновенно. В бессарабском «Квадрате», например, была именно такая первоначальная цена. Сейчас же те, кто вложил в них деньги, смогут продать помещения под магазины и офисы гораздо дороже — стоимость будет доходить до $2000. В спальных районах и новостройках можно приобрести офисы по цене $200—360 за квадратный метр (если участвовать в строительстве через инвестиционные договора).
       Пока мы говорили о столице. Что же делается за ее пределами?
       Тенденция постепенного перехода от аренды к выкупу наблюдается практически во всех динамично развивающихся областях Украины. В первую очередь это Донецкий регион, Запорожье, Днепропетровск, Харьков. Ситуация в Западной и Северной Украине сложнее: тут в основном нет крупных городов, а в небольших стоимость аренды невелика. Поэтому здесь выгодно арендовать помещения: не вкладывать оборотные средства в недвижимость, а наращивать капиталы.
      Оживился рынок и промышленной недвижимости. После прошедшей волны банкротств многие (особенно мелкие) предприятия — цеха по переработке сельхозпродукции, минивинзаводы и пр. — в процессе приватизации сменили хозяев. И теперь некоторые новые владельцы выставляют их на продажу. Пока цена на них еще не очень высока. В основном они находятся не в городах, а вблизи от них. Если говорить о Киеве, то это Бориспольский, Васильковский районы, Бровары. К ним сейчас достаточно устойчивый интерес, особенно со стороны россиян, поскольку цены на аналогичные объекты в России гораздо выше. Люди, заработавшие первый миллион, диверсифицируют свои капиталы — «складывают яйца в разные корзины». И для них покупка промышленной недвижимости достаточно привлекательна. Это направление в ближайшее время будет развиваться достаточно динамично. Кроме того, по прогнозам специалистов АСНУ, получит развитие покупка недвижимости, расположенной в рекреационных зонах (зонах отдыха) — вокруг таких курортов как, например, Миргород, Полтава, Карпаты, Крым (причем, не только на побережье, но и в горах). Начнут расти в цене базы отдыха, расположенные вдоль Днепра, и пр. Сейчас наступает время, когда взоры предпринимателей направляются именно в эту сторону, например, на бывшие дома отдыха, находящиеся в полном запустении, и это нормально — будет развиваться горный туризм, лыжный. Пока еще не очень дорого можно купить миниотели, небольшие базы отдыха и при незначительном вложении средств привести их в нормальный вид, близкий к европейскому уровню. При сохранении тенденций развития сервиса, связанного с оздоровлением, это может принести существенный доход.
       В ближайшие год-два также следует ожидать бума, связанного с загородной недвижимостью. Особенно с учетом того, что в последние годы лето стало достаточно жарким. Люди, имеющие свободные средства, вкладывают их в строительство загородных домов и живут там большую часть времени (хотя при этом имеют квартиры в городе). Но пик спроса еще не достигнут, и пока есть стабильные предложения, можно купить «развалюху» и построить себе дом, где можно было бы жить с апреля по ноябрь и ездить в город на работу, то есть зона до 30—40 км от Киева через год поднимется в цене.
       Поэтому компаниям, которые имеют средства и хотели бы вложить их в недвижимость, стоит поторопиться. При стабильной экономической ситуации в стране цены на нее будут стремительно расти.

Президент АСНУ, Бондаренко А.А.